신종 월세 사기 수법 "신탁사기" 수법 완전 분석!
신종 월세 사기 수법 "신탁사기" 수법 완전 분석!
🌟 신종 월세 사기, 이렇게 피하세요! 신탁등기를 활용한 사기 수법 분석 🌟
안녕하세요, 세무회계 도호입니다 😊
최근 전세 사기뿐만 아니라 월세 사기도 기승을 부리고 있습니다. 특히 신탁등기를 활용한 보증금 사기가 등장하면서 피해자가 급증하고 있는데요. 사기를 피하기 위해서는 신탁등기의 개념과 계약 시 주의해야 할 사항을 반드시 알아두어야 합니다.
오늘은 월세 계약 시 반드시 체크해야 할 핵심 정보를 전해드리겠습니다.
📌 신탁등기를 활용한 월세 사기란?
✔ 신탁이란?
- 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡기고 관리 및 처분 권한을 넘기는 것을 의미합니다.
- 즉, 집주인이 아닌 신탁회사가 계약 및 처분 권한을 가지게 됩니다.
✔ 문제는 무엇일까?
- 월세 계약을 하려면 원칙적으로 신탁회사와 계약을 해야 합니다.
- 그러나 일부 집주인들이 이 사실을 숨기고 세입자와 직접 임대차 계약을 체결하는 방식으로 사기를 벌입니다.
✔ 소유자가 신탁회사에 부동산을 맡기는 이유는?
- 일반 은행에서 대출받는 것보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있기 때문입니다.
- 이 과정에서 신탁회사로부터 받은 수익권 증서를 이용해 대출을 실행하지만,
- 등기사항전부증명서(등기부등본)에는 대출 정보가 표시되지 않습니다.
- 결국 세입자는 이 집이 신탁된 상태인지, 대출이 얼마나 있는지 정확히 알기 어렵습니다.
📌 신탁등기 사기의 핵심 포인트
💡 등기부등본만 보면 집주인이 실제 소유자로 보인다?
- 등기사항전부증명서(등기부등본)의 갑구에는 소유자(집주인)의 이름이 그대로 남아 있음
- 신탁회사에 권리가 넘어간 상태라도, 겉보기엔 집주인이 부동산을 소유하고 있는 것처럼 보임
- 이를 잘 모르는 세입자들은 집주인과 계약을 체결하는 실수를 하게 됨
💡 신탁된 집은 대출 정보도 확인하기 어렵다?
- 일반적으로 등기사항전부증명서의 을구에는 대출 내역이 기록됨
- 하지만 신탁된 부동산의 경우, 집주인이 신탁회사로부터 ‘수익권 증서’를 받아 이를 담보로 대출을 받음
- 따라서 을구에 대출 정보가 표시되지 않아, 세입자가 확인하기 어려움
💡 결국, 집주인과 계약하면 불법 계약이 된다!
- 신탁된 부동산은 신탁회사가 관리 및 처분 권한을 가지고 있음
- 따라서 임대차 계약도 신탁회사와 체결해야 함
- 집주인과의 계약은 법적으로 무효!
📌 신탁 사기 예방 방법 : 계약 전 반드시 확인해야 할 사항!
✔ 등기사항전부증명서(등기부등본) 확인하기
- 갑구에 ‘신탁’이 기재되어 있다면? → 반드시 신탁회사와 계약을 체결해야 함
- 집주인과 직접 계약하려 한다면? → 사기 가능성이 높으므로 절대 계약하지 말 것!
✔ 신탁회사의 동의서 요청하기
- 신탁회사에서 직접 임대차 계약을 체결하는 것이 원칙
- 부득이하게 신탁회사가 직접 계약할 수 없다면, 반드시 신탁회사의 ‘임대차 계약 동의서’를 받아야 함
✔ 월세 계약 전, 반드시 전문가와 상담하기
- 공인중개사에게 신탁 여부를 반드시 확인 요청
- 법률 전문가에게 계약 내용 검토 요청
📌 신탁 사기의 위험성 : 최우선 변제도 못 받는다!
🚨 최우선 변제란?
전세·월세 계약이 종료되었을 때, 집이 경매로 넘어가더라도 일정 금액을 먼저 보장받을 수 있는 제도입니다.
🚨 그러나 신탁 사기는 최우선 변제도 불가능!
- 보증금을 일부라도 보장받으려면 계약이 ‘유효한 계약’이어야 함
- 하지만 집주인과 체결한 계약은 법적으로 ‘무효’이므로, 최우선 변제 대상이 아님
- 결국 세입자는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 가능성이 높음
📌 신탁 사기는 조직적으로 이루어진다!
📢 신탁 사기는 집주인 혼자 벌이는 사기가 아닙니다!
✔ 집주인 + 신탁회사 + 공인중개사가 조직적으로 사기에 가담하는 경우가 많습니다.
✔ 특히 월세 계약을 많이 체결하는 사회초년생이나 신혼부부가 주요 타깃이 됩니다.
✔ 부동산 계약 전, 반드시 등기사항전부증명서 확인 + 전문가 상담 필수!
✅ 월세 계약 전, 반드시 ‘신탁 여부’를 확인하세요!
✔ 등기부등본의 갑구에 ‘신탁’이 있다면? → 신탁회사와 계약해야 합니다!
✔ 집주인과의 계약은 법적으로 무효이며, 최우선 변제도 받을 수 없습니다.
✔ 월세 계약 시 등기사항전부증명서 을구에서 대출 여부를 꼭 확인하세요.
✔ 공인중개사가 ‘문제없다’고 해도, 반드시 신탁회사와 계약하거나 동의서를 받아야 합니다.
월세 사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다. 오늘 알려드린 내용을 꼭 기억하시고, 사회초년생, 신혼부부 등 주변에도 널리 공유해주세요!
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