부동산 탈세 세무조사 사례 분석 강남세무사 부동산세무사

 

부동산 탈세 세무조사 사례 분석 강남세무사 부동산세무사

 

🌟 부동산 탈세 특별 세무조사 – 변칙적·지능적 탈세 철저 대응 🌟

 

 

 

안녕하세요, 세무회계 도호입니다.

최근 부동산 시장이 약세를 보이는 가운데 신축 아파트와 입지가 좋은 지역은 여전히 인기가 높습니다. 그러나 이를 악용하여 편법 증여, 특수관계자 간 저가 직거래, 다운계약 거래 등의 세금 회피 시도가 증가하고 있으며, 가장매매를 이용한 탈세 사례도 늘어나고 있습니다.

 

이에 따라 국세청은 조세 형평성과 공정성 확보를 위해 변칙적·지능적 부동산 거래 탈세 행위를 집중 조사하기로 하였습니다.

 

 

 

📌 변칙적·지능적 탈루 혐의자 총 156명 집중 조사

 

국세청은 이번 세무조사에서 고액 부동산 거래 과정에서 탈세 혐의가 있는 156명을 선정하였으며, 주요 유형은 다음과 같습니다.

 

1. 편법 증여 및 신고 누락 자금으로 고가 아파트 취득 (35명)

• 자금 능력이 부족한 상태에서 부모 등으로부터 편법 증여를 받아 고가 아파트를 취득한 혐의
• 소득 신고를 누락한 자금으로 부동산을 매입한 혐의

 

2. 가장매매·부실법인 활용 등 지능적 탈세 혐의 (37명)

• 2주택자가 친척 등에게 서류상 허위 이전 후, 가격이 급등한 주택을 1세대 1주택 비과세 적용 후 양도하는 방식
• 부실법인을 거래 중간에 끼워 넣어 실질 거래를 위장하고, 양도세를 회피하는 방식

 

3. 다운계약 거래를 통한 양도소득세 축소 신고 (37명)

• 분양권 전매제한 해제된 일부 인기 단지에서 시세보다 낮은 거래가로 다운계약한 혐의

 

4. 특수관계자 간 저가 직거래로 세금 탈루 (29명)

• 부모·자녀 등 특수관계자 간 시세보다 낮은 가격으로 거래하여 증여세 및 양도소득세 회피

 

5. ‘지분 쪼개기’ 기획 부동산 탈세 혐의 (18명)

• 모아타운 등 소규모 정비사업 예정지의 도로 등을 사들인 후, 지분으로 쪼개어 고가 판매
• 서민들에게 피해를 주면서 가공경비 계상 등 탈세 시도

 

🏠 부동산 탈세 주요 사례 분석

 

사례 1: 편법 증여 자금으로 고가 아파트 취득 후 증여세 탈루

🔎 주요 혐의

• 자녀(乙)는 소득 대비 수십 배 비싼 서울 소재 고가 아파트를 취득
• 부모(甲)가 보유하던 상가를 매각 후 고액 배당금 수령, 해당 자금이 자녀에게 증여된 정황
• 자녀(乙)의 자금 능력상 편법 증여가 의심되지만 증여세 신고 이력 없음

 

🔍 국세청 조사 방향

• 자녀(乙)의 자금출처 정밀 검증
• 부모(甲)의 소득 신고 누락 여부 조사

 

사례 2: 가장매매를 이용한 1세대 1주택 비과세 탈루

🔎 주요 혐의

• 2주택자(甲)가 지방 주택(A)을 친척(乙)에게 가장매매 후, 서울 고가주택(B)을 양도
• 친척(乙)에게 이전한 주택(A)을 다시 돌려받으며 1세대 1주택 비과세 혜택 적용

 

🔍 국세청 조사 방향

• 금융 조사 등을 통해 가장매매 사실 확인
• 부당하게 적용받은 비과세 혜택을 취소하고, 양도소득세 추징

 

사례 3: 부실법인 끼워넣기 방식으로 양도소득세 탈루

🔎 주요 혐의

• 토지 양도자(甲)가 실질적으로 폐업 상태인 부실법인(乙)에게 낮은 가격에 양도
• 부실법인(乙)은 같은 날 다른 법인(丙)에게 고가 양도 후 법인세 신고 누락
• 중간에 부실법인을 끼워 넣어 양도소득세 회피

 

🔍 국세청 조사 방향

• 양도대금의 실질 귀속자 조사
• 형식적 거래를 부인하고, 실질 거래로 간주하여 양도소득세 추징

 

사례 4: 분양권 다운계약을 통한 양도소득세 탈루

🔎 주요 혐의

• 분양권을 프리미엄을 붙여 양도하는 과정에서 거래금액을 낮춰 다운계약
• 차액은 별도 지급하여 실제 거래 금액을 축소 신고

 

🔍 국세청 조사 방향

• 금융조사를 통해 실제 대금 지급 내역 확인
• 양도소득세 과소 신고액 추징 및 가산세 부과

 

 

📌 다운계약 시 불이익

• 양도소득세 재계산 및 부당과소신고 가산세 (40%) 부과
• 비과세·감면 배제 (향후 매도 시에도 적용)
• 거래가액의 10% 과태료 부과 (지자체 기준)
• 공인중개사 등록 취소 가능성

 

앞으로도 국세청은 개발 호재 등으로 거래가 집중되는 지역을 중심으로 현장 정보 수집 및 과세 인프라를 적극 활용하여, 부동산 거래 과정에서의 탈세 행위를 철저히 검증할 예정이라고 합니다.

 

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