25년 6월 주택금융공사 지분형 모기지 내집마련? 설거지? 청년 무주택자 대출

 

25년 6월 주택금융공사 지분형 모기지 내집마련? 설거지? 청년 무주택자 대출

 

🌟 “내 집 마련”인가, “공공 설거지”? 지분형 모기지의 명암 🌟

 

안녕하세요, 세무회계 도호입니다.

정부가 청년층과 무주택자를 위한 새로운 주택 구입 방안으로 ‘지분형 모기지’ 정책을 추진 중입니다.

2025년 6월 발표를 앞두고 있는 이 정책은 공공이 주택 지분을 투자하여 무주택자의 내집 마련을 돕겠다는 취지로 마련되었습니다.

하지만 최근 커뮤니티와 여론 반응에서는 냉소와 비판도 동시에 쏟아지고 있습니다.

오늘은 지분형 모기지의 구조와 함께, 국민들이 느끼는 현실적인 우려까지 함께 살펴보겠습니다.

 

 

 

1️⃣ 지분형 모기지란 무엇인가요?

 

지분형 모기지는 본인이 가진 자금(예 : 집값의 10%)만으로 집을 구입할 수 있도록 공공기관(주택금융공사)과 은행이 나머지 금액을 투자 또는 대출해주는 구조입니다.

 

예시로 보면, 시세 10억 원의 아파트를 살 때

• 본인 자금 : 1억 원
• 은행 대출 : 4억 원
• 주금공 지분 투자 : 5억 원

이렇게 10억짜리 집을 1억 원으로 시작할 수 있다는 점에서 젊은 층과 무주택자에게 큰 기회로 여겨지기도 합니다.

 

 

 

2️⃣ 무엇이 다를까요?

 

📍기존의 ‘내집’과는 개념이 다릅니다.

• 소유권 전체가 본인에게 있는 것이 아닌, 주금공과 은행이 지분을 나눠갖는 형태입니다.
• 주거는 가능하나, 실질적으로는 ‘공동소유’에 가까운 구조입니다.

 

📍매매 시 시세차익은 지분율대로 분배

• 예를 들어 시세차익이 2억 원 발생하면, 본인 지분이 50%라면 1억 원만 수익으로 가져갑니다.

 

📍집값 하락 시 손실은 주금공이 후순위 부담

• 이는 ‘원금 보장’처럼 보일 수 있으나, 실상은 국민 세금으로 충당되는 구조입니다.

 

 

3️⃣ 국민들의 시선, 왜 이렇게 냉소적일까요?

 

최근 커뮤니티에서는 다음과 같은 우려가 제기되고 있습니다.

• “내 돈 1억 넣고 10억짜리 집 사는 구조, 이익은 내 것이고 손해는 국민 세금으로 커버된다면 공공 설거지 아닌가?”
• “지분은 겨우 10%인데 무슨 내 집? 결국엔 국가와 은행 소유 아닌가?”
• “인구도 줄고 부동산 하락세도 명백한데, 이걸 공공이 왜 같이 떠안아야 하지?”
• “손해는 주금공, 즉 우리 세금으로 메꿔진다니 결국 국민이 영끌족 뒷처리 해주는 구조 아닌가?”

 

즉, ‘지분형 모기지’가 단순한 주거 안정책을 넘어, 국가 차원의 부동산 방어 전략 또는 공공부채 전이수단으로 비춰지고 있다는 것입니다.

 

 

 

4️⃣ 정책 설계의 고민과 과제는?

 

정부도 이러한 우려를 알고 있으며, 몇 가지 조건을 통해 부작용 최소화를 노리고 있습니다.

 

✔️ 실거주자 중심의 공급

• 투기 목적이 아닌, 2년·4년마다 전월세 전전하는 주거 불안층 중심의 수요에 맞춰 설계됩니다.

 

✔️ 공공 지분 재구매 가능

• 시간이 지나면서 본인의 자금 여력이 생기면, 시세보다 낮은 가격에 공공 지분을 추가 매입할 수 있습니다.

 

✔️ 임대료는 낮은 수준(2%)

• 주금공 지분에 대한 월세 성격의 임대료는 전세 이자보다 낮게 책정해 부담을 줄일 예정입니다.

 

✔️ 입지와 품질이 관건

• 공공이 공급할 입지의 질과 상품성이 높지 않으면, 제도 실효성은 떨어질 수밖에 없습니다.

 

5️⃣ 종합정리 : 실효성 있는 내 집 마련인가?

 

✅ 장점

• 소액 자금으로 주거 안정 가능
• 집값 하락 시 손실을 개인이 감수하지 않아도 됨
• 실거주 중심의 제도 설계

 

❌ 한계

• 시세차익 제한
• 국민 세금으로 손실 보전되는 구조
• ‘내 집’이라는 개념에 비해 실제 지분은 미미
• 실패 시 부동산 가격 급등/공공부채 증가 등 부작용 가능성

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